מתי כדאי לקנות דירה

סח'בק קיבץ עבורכם, יפים שלי, המון פרמטרים המשפיעים על מחירי הנדל"ן ובסוף צמצם הכל לכלל אצבע פשוט.

וואו יש מלא פרמטרים.

נתחיל מהגורמים הכלכליים הישירים: צמיחה, גרעון, ריבית, תעשייה מקומית, יצוא, יבוא, בנייה מתועשת לעומת שיטות עותמניות, מונופול המלט, סחר עם תורכיה . דירות ריקות (יש כרגע כ 300 אלפים מתוך 2,400,000 משקי בית) דירות לא מכורות בתהליך (כרגע כ65 אלפי יחידות דיור) מבצעים מטורפים כמו 90/10 או הורדת מחירים מוסווית של קבלנים ע"י מתנות ואביזרים.

דמוגרפיה: גידול האוכלוסיה, גידול בתוחלת חיים (ולפעמים ירידה עקב קורונות וכל מיני כולירות) משפרי דיור, מצמצמי דיור, עיור ,פרבור. משקיעים, יזמים. מיסוי/פטורים ממס. פועלים זרים (באיחוד האמירויות הם מהווים שליש מהאוכלוסיה)

תשתיות (למשל רכבת) אגרות גודש, מקומות חנייה, שבילי אופניים. צל בתחנות אוטובוס. נתצ"ים. נמל תעופה חדש על אי מלאכותי מול חדרה. תעלת הימים . צינור הגז הסוני מהמפרץ הפרסי לאשדוד, התפלה , אנרגיה, ביוב -עד כמה כבר השפד"ן יוכל לקלוט.

אנטישמיות בעולם: עלייה/ירידה, אחוז היהודים בישראל מכלל היהודים בעולם (כרגע כבר 50% מהיהדות עלתה לישראל ופטנציאל העלייה קטן) טראמפ האריס מרין לה פן, מבקשי מקלט מהעולם השלישי, נישואין פחות גירושין. גיל היציאה מבית ההורים. גיל החתונה. אזרחות פורטוגלית (יש להם 9 מיליון אזרחים מתוכם איזה 6 מיליון ישראלים)

ממשל וביורוקרטיה: משך הזמן מהתכנון עד המפתח.  אחוזי בנייה מוגדלים. חוק הדייר הסורר. ועדות עירוניות מול ארציות. צמצום רשויות מקומיות  ע"י איחוד, קצב שיווק קרקעות , התחדשות עירונית פינוי בסיסי צה"ל מהערים. פינוי מוסכים, ממשלה שמשרתת  את תושבי המדינה ולא את המנהיג העליון ואשתו. מצב ביטחוני ( במלחמת עזה ת"א התרוקנה מדירות שכורות ע"י צעירים שעברו לגור באוהל בעזה וערי הפריפריה התמלאו במפונים) אם יהיה שלום, הצחקתם אותי, לא נצטרך להחזיק מחירים יקרים של קרקעות (קק"ל הסוכנות).

ארנונה, כיום יש העדפת עיריות למשרדים אבל הארנונה מתחילה להתאזן (חוק אשר העביר שר האוצר אביגדור ליברמן) ובעתיד עיריות יקדמו יותר בנייה למגורים, הסבת מגדלי משרדים למגורים.

דת ( בחיי איך זה תמיד נכנס לכל מקום? אבל בבני ברק אי אפשר יותר מ6 קומות) האם מישהו נתן את דעתו לבעיה שבבוא המשיח נצטרך להחזיר לאבותינו את כל הירושות והדירות שקיבלנו מהם? קצת מבאס.

התחממות כדור הארץ (כן כן הכת הירוקה גם משפיעה) רכבים חשמליים מוניות אוטונומיות.

טוב, זה הרגע בו החלטתי שאני לוקח את כל הפרמטרים הללו, מדרג כל גורם בסקלה של מעלה מחירים/מוריד מחירים) כך אגיע לתצוגה גרפית של מפת חום (HEAT MAP) וכאשר הגוון הכללי יהיה אדום אדע שכדאי למכור. לעומת זאת כאשר הגוון הכללי יהיה ירוק אדע שכדאי לקנות) בקיצור אני מחכה שכל הכוכבים יסתדרו בשורה עבורי. למי שירצה להרים את הכפפה, זה רעיון טוב לקרן גידור מבוססת AI שאתם חבריי ההייטקיסטים יכולים לבנות, אני מתנדב לעזור לכם עם גיוס ראשון מ VC.

אוקיי, החישוב לא פשוט, שמתי פעמי לחוות שרתים. כמובן שבחרתי במחשב מבוסס שבבי נבידייה עם השאלה איך להרוויח מקניית נדל"ן (למי שבקטע, אפרט: ארכיטקטורה עבור עומסי עבודה של הסקת LLM והפחתת צריכת האנרגיה עד פי 25 בהשוואה למעבדי H100 Tensor Core הקודמים של NVIDIA, הGPU של Blackwell מכילים 208 מיליארד טרנזיסטורים מרשימים ומיוצרים באמצעות תהליך TSMC 4NP שנבנה בהתאמה אישית, הכוללים שני תבניות מוגבלות לרשתות המחוברות באמצעות חיבור שבב לשבב של 10 TB/s ב-GPU יחיד מאוחד, בלה בלה בלה) 

פעולת העיבוד לקחה 23 שעות לערך ובסופה יצא מהמחשב פתק עם התשובה שאמר: " לקנות נמוך למכור גבוה" טוב המבוגרים מבינכם מכירים את הבדיחה הישנה הזו, כל כך ישנה עוד מהימים שאמצעי קלט/פלט של מחשב היו כרטיסים.

אל נא חבריי תרגישו מרומים כי בכל זאת יש לי כלל אצבע שאני פועל לפיו.

הכלל הוא המדיניות האנטי מחזורית של הממשלה: כל הנהגה כלכלית ומדינית פועלת כך. כאשר המשק במיתון עמוק, ההנהגה מתעוררת סוף סוף ומתחילה עם הרחבות מוניטריות למשל הורדת ריבית, הדפסת כסף, הקלות במיסוי ותמריצים. גם במישור הפיסקאלי יש הרחבות רבות כמו הקטנת רגולציה, הפרטות, קליטת עלייה (יצחק שמיר ישראל 1990 ואנג'לה מרקל גרמניה 2010 ויש אומרים שזה מה שיוציא את יפן המסוגרת ממשבר 2024) הפשרות קרקעות מאסיביות וקידום תשתיות. אפילו הרחבות קיינסיאניות יכולות לבוא בחשבון (מה ששר האוצר סמוטריץ חושב בטעות שהוא מבצע). מה שקורה בפועל, זה שבמקרה שכזה, כל הכוכבים מסתדרים בשורה ומחירי הדירות יתחילו לעלות מ.ש.ל. אגב אינני יודע מה הסיבה ומה המסובב, אבל מה זה משנה - הכל קורה בהרמוניה.

לעומת זאת, הכול גם קורה ההפך כאשר המשק נכנס לבועה (קוראי הבלוג הנאמנים כבר יודעים שתמיד יש בועות) וצריך לפוצץ אותה על ידי צמצום מוניטרי ופיסקאלי ואז מגיעה הנחיתה הרכה או הנחיתה הקשה ומחירי הדירות יורדים. כן יורדים, בישראל זה קרה פעמים ב30 השנים האחרונות. תוסיפו לכך את העובדה שדירות קונים בדרך כלל במינוף ולכן גם אם מחירי הדירות רק יעלו ויעלו הרוכש יכול להפסיד כסף כאשר שערי הריבית עולים.

לסיום סח'בק רוצה להפנות אתכם לעמוד הגילוי הנאות בו תגלו את הפוזיציה שלו בנדל"ן.